مخاطر التضخم قد تستدعي مزيداً من رفع الفائدة

بعد عام على بدء تطبيق ضوابط وقف الزيادات الإيجارية في الرياض، بدأت سوق الإيجارات في العاصمة تُظهر تحولاً واضحاً في مسار الأسعار، مع تباطؤ نمو إيجارات المساكن إلى 4.5 في المائة في أغسطس (آب) 2026، وهي أدنى وتيرة ارتفاع في أكثر من ثلاثة أعوام، بالتزامن مع تراجع نسبة ما تستقطعه الإيجارات من دخول الأسر إلى نحو 15 في المائة، من أكثر من 17.5 في المائة قبل عام.

وتشير هذه التطورات إلى انحسار تدريجي في الضغوط السعرية التي دفعت الإيجارات إلى مستويات مرتفعة خلال السنوات الماضية، لكنها لا تكفي وحدها للحكم على دخول السوق مرحلة توازن مستدام، في ظل استمرار نمو النشاط الإيجاري وحاجة السوق إلى استيعاب المعروض الجديد وتحديد أثر الضوابط في قرارات المستثمرين والمطورين والمستأجرين.

وكانت الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر في مدينة الرياض قد صدرت في 25 سبتمبر (أيلول) 2025، إنفاذاً لتوجيه ولي العهد رئيس مجلس الوزراء الأمير محمد بن سلمان باتخاذ إجراءات لتحقيق التوازن في القطاع العقاري بالعاصمة، وبموافقة مجلس الوزراء والمرسوم الملكي. ونُشرت الأحكام لاحقاً في الجريدة الرسمية «أم القرى»، ودخلت حيز النفاذ في 7 نوفمبر (تشرين الثاني) من العام نفسه. وتمتد الأحكام لخمس سنوات، وتنص على وقف الزيادة السنوية في أجرة العقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني للرياض، إلى جانب تنظيم أجرة العقارات الشاغرة التي سبق تأجيرها وضوابط تجديد العقود والإخلاء.

وشكلت هذه الأحكام جزءاً من حزمة أوسع من الإجراءات الهادفة إلى إعادة التوازن إلى السوق العقارية في العاصمة، شملت زيادة المعروض من الأراضي السكنية، وتطوير منظومة رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، وتعزيز تنظيم العلاقة الإيجارية ورفع مستويات التوثيق والشفافية.

وبعد نحو عام على دخول هذه الأحكام حيز النفاذ، بدأت سوق الإيجارات في العاصمة تُظهر مؤشرات على إعادة تسعير تدريجية، مع تباطؤ نمو الإيجارات وتراجع عبئها على دخل الأسر. غير أن مدى انتقال السوق إلى توازن أكثر استدامة سيظل مرتبطاً بمسار المعروض الجديد، وتكاليف التطوير والتمويل، وقدرة الأسر على تحمل تكاليف السكن.

وتشير أحدث البيانات المتاحة إلى أن معدل ارتفاع إيجارات المساكن في الرياض بلغ 4.5 في المائة على أساس سنوي خلال أغسطس (آب) 2026، مسجلاً التباطؤ الشهري الثاني عشر على التوالي، وأدنى وتيرة ارتفاع في أكثر من ثلاثة أعوام، وفق تحليل يستند إلى بيانات الهيئة العامة للإحصاء.

ورغم استمرار ارتفاع الإيجارات على أساس سنوي، فإن تباطؤ وتيرتها يعكس انحساراً تدريجياً في الضغوط السعرية التي شهدتها العاصمة خلال الأعوام الماضية، بالتزامن مع حزمة من الإجراءات الحكومية الرامية إلى إعادة التوازن إلى السوق العقارية.

وجاء تنظيم سوق الإيجارات ضمن هذه الحزمة، التي شملت زيادة المعروض من الأراضي السكنية، وتطوير منظومة رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، إلى جانب تعزيز تنظيم العلاقة الإيجارية ورفع مستويات التوثيق والشفافية في السوق.

وفي مؤشر يرتبط مباشرة بقدرة الأسر على تحمل تكاليف السكن، تراجعت نسبة عبء الإيجار إلى دخل الأسر في الرياض إلى نحو 15 في المائة، مقارنة بأكثر من 17.5 في المائة في سبتمبر (أيلول) 2025.

وكان الرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار، عبد الله الحماد، قد كشف في سبتمبر (أيلول) الماضي أن هذا التراجع يمثل أحد الآثار الأولية التي جرى قياسها لقرارات التوازن العقاري في العاصمة.

ويكتسب هذا المؤشر أهمية خاصة لكونه يقيس حصة الإيجار من دخل الأسرة، بما يوفر قراءة أوضح لتطور القدرة على تحمل تكاليف السكن وانعكاس تحركات السوق على المستأجرين.

ويتزامن ذلك مع استمرار تباطؤ التضخم المرتبط بالسكن على مستوى المملكة؛ إذ تراجع معدل نمو أسعار مجموعة السكن والمياه والكهرباء والغاز وأنواع الوقود الأخرى إلى 3.9 في المائة على أساس سنوي خلال أغسطس (آب)، من 4.2 في المائة في يوليو (تموز).

وفي المقابل، لم يصاحب تباطؤ وتيرة ارتفاع الأسعار انكماش مماثل في النشاط الإيجاري على مستوى المملكة. فقد ارتفع عدد الصفقات الإيجارية خلال أغسطس (آب) إلى نحو 446.3 ألف صفقة، مقابل 325.2 ألف صفقة في الشهر نفسه من عام 2025، بزيادة سنوية بلغت 37 في المائة.

كما ارتفعت قيمة الصفقات الإيجارية 32 في المائة إلى 10.62 مليار ريال (2.83 مليار دولار)، مقارنة بنحو 8.03 مليار ريال قبل عام. واستحوذ القطاع السكني على نحو 343.7 ألف صفقة، بزيادة 36 في المائة، فيما ارتفعت قيمة صفقاته 28 في المائة إلى 5.59 مليار ريال.

ورغم أن هذه البيانات تعكس أداء السوق الإيجارية السعودية ككل، ولا تقيس بصورة منفردة أثر الإجراءات المطبقة في الرياض، فإنها تشير إلى أن تباطؤ نمو الإيجارات لم يترافق، حتى الآن، مع انكماش واسع في النشاط الإيجاري.

توازن أم مرحلة انتقالية؟

وبعد عام من تطبيق الضوابط، يطرح المشهد سؤالاً حول ما إذا كانت المؤشرات الحالية تمثل بداية توازن مستدام في سوق إيجارات الرياض، أم أنها تعكس مرحلة انتقالية تعيد خلالها السوق تشكيل مستويات الأسعار والعوائد وسلوك المستأجرين والمستثمرين. ويرتبط حسم هذا المسار، وفق مختصين عقاريين، بتطور المعروض الجديد، وتكاليف التطوير والتمويل، وقدرة الأسر على تحمل تكاليف السكن خلال المرحلة المقبلة.

ويرى الخبير والمهتم بالشأن العقاري، عبد الله الموسى، في تصريح لـ«الشرق الأوسط»، أن المؤشرات الحالية تعكس أثراً ملموساً للإجراءات التنظيمية الأخيرة في سوق الإيجارات بمدينة الرياض، وفي مقدمتها وقف الزيادات السنوية، مشيراً إلى أن تباطؤ نمو الإيجارات وتراجع عبئها على دخل الأسر يعكسان انحسار جانب من الضغوط السعرية التي شهدتها العاصمة خلال الأعوام الماضية.

وأوضح أن هذا التحسن لا يمكن عزوه إلى وقف الزيادات وحده، وإنما يأتي في إطار حزمة متكاملة من الإجراءات شملت تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتثبيت الأجرة وفق ضوابط محددة، وزيادة المعروض من الأراضي، وتطوير منظومة رسوم الأراضي البيضاء، إلى جانب تعزيز التوثيق والشفافية في السوق.

ورأى الموسى أنه من المبكر اعتبار سوق الإيجارات قد وصلت إلى «التوازن الكامل»، قائلاً إن ما تشهده حالياً أقرب إلى انتقال من مرحلة الارتفاعات المتسارعة إلى الاستقرار وإعادة التسعير واختبار مستويات جديدة من التوازن.

وأضاف أن التوازن المستدام لا يقاس بتباطؤ الأسعار وحده، وإنما بقدرة السوق على توفير معروض كافٍ، والحفاظ على تكلفة سكن مقبولة قياساً إلى دخل الأسر، واستقرار معدلات الإشغال، مع بقاء الاستثمار في القطاع الإيجاري جاذباً.

وفي شأن انعكاس الضوابط على سلوك المؤجرين والمستأجرين، أشار الموسى إلى أن أثرها قد يكون سلوكياً وتعاقدياً بقدر ما هو سعري، إذ تمنح المستأجر قدراً أكبر من القدرة على توقع التزاماته المستقبلية وتحدّ من الزيادات المفاجئة، بما قد يشجعه على البقاء في الوحدة لفترات أطول.

وفي المقابل، قد تدفع الضوابط المؤجرين إلى إعطاء أولوية أكبر لاستقرار المستأجر وانتظامه في السداد، بدلاً من الاعتماد على رفع القيمة الإيجارية عند كل تجديد.

ولفت إلى أن التنظيمات أعادت كذلك تشكيل آلية تسعير الوحدات والتفاوض عليها، خصوصاً للعقارات التي تدخل السوق للمرة الأولى، حيث تكتسب القيمة الإيجارية الأولية أهمية أكبر في تحديد مسار العقد لاحقاً. ويدفع ذلك الملاك والمطورين إلى دراسة التسعير بصورة أدق، وربطه بموقع الوحدة وجودتها ومستوى الخدمات والقيمة التي تقدمها للمستأجر.

واعتبر الموسى أن هذا التحول قد ينقل المنافسة في السوق الإيجارية، على المدى الطويل، من التركيز على رفع الأسعار إلى تحسين جودة المنتج العقاري والاحتفاظ بالمستأجر لفترات أطول، بما يعكس انتقال السوق نحو منافسة أكبر على القيمة والاستقرار، وليس السعر وحده.

إعادة تشكيل اقتصاديات الاستثمار

من جانبه، قال الخبير والمسوّق العقاري، صقر الزهراني، في تصريح لـ«الشرق الأوسط»، إن ضوابط الإيجارات من شأنها إعادة تشكيل اقتصاديات الاستثمار في القطاع السكني، أكثر من كونها عاملاً للحد من النشاط الاستثماري. وأوضح أن محدودية نمو الإيرادات الإيجارية، بالتزامن مع ارتفاع تكاليف الأراضي والتمويل والإنشاء، ستدفع المستثمرين إلى مزيد من التدقيق في العوائد المستهدفة، والتركيز على الأصول القادرة على توليد تدفقات نقدية مستقرة وتحقيق كفاءة تشغيلية أعلى.

وأضاف أن المرحلة المقبلة قد تشهد اتجاهاً أكبر للاستثمارات المؤسسية نحو الأبراج والمجمعات السكنية المتكاملة والمدارة باحتراف، مستفيدة من وفورات الحجم في خفض تكاليف التشغيل، ورفع كفاءة الإشغال، وتنويع المنتجات والخدمات. وفي المقابل، قد تتراجع جاذبية الوحدات السكنية المستقلة كأصول مخصصة للتأجير، مع توجه نسبة أكبر منها إلى التملك من جانب المستخدم النهائي.

وبحسب الزهراني، فإن الطلب على السكن في الرياض لن يتراجع بالضرورة، لكنه قد يصبح أكثر انتقائية، مع إيلاء المستأجرين اهتماماً أكبر للموازنة بين السعر والموقع والمساحة وجودة المنتج والخدمات. وفي المقابل، سيعتمد المؤجرون بدرجة أكبر على جودة الأصل واستدامة الإشغال، بدلاً من التعويل على نمو الإيجارات وحده.

وأشار إلى أن من أبرز المؤشرات التي ينبغي مراقبتها خلال العامين المقبلين، معدلات نمو الإيجارات، وحجم المعروض الجديد، ونسب الإشغال والشغور، وصافي العائد الاستثماري، إلى جانب انتقال الأسر من الإيجار إلى التملك، ومدة بقاء الوحدات المعروضة في السوق، ونسبة تكلفة السكن إلى دخل الأسرة.

ورأى الزهراني أن أحد أبرز التحولات المحتملة يتمثل في انتقال جانب من الاستثمار من الوحدات السكنية المنفردة إلى الأصول السكنية المتكاملة، خصوصاً مع تزايد أهمية المشاريع القادرة على الاستناد إلى طلب محلي فعلي وتوليد تدفقات نقدية مستقرة.

وحذّر في الوقت نفسه من أن استمرار ارتفاع تكاليف التطوير، مقابل محدودية نمو الإيجارات، قد يدفع بعض المستثمرين إلى تقليص المعروض المخصص للتأجير أو إعادة توجيه رؤوس الأموال نحو مشاريع التملك.

وفي المقابل، فإن تحسن جاذبية التملك قد يدفع شريحة من المستأجرين تدريجياً إلى الانتقال من تحمل تكلفة الإيجار إلى بناء ملكية سكنية، بما قد يعيد تشكيل خريطة الطلب في سوق الإسكان بالعاصمة.